새로운 로첼로그★

30대 주택 ‘영끌’의 부활: 특례대출의 영향과 새로운 주택 구매 트렌드최근 부동산 시장에서 30대가 다시 주택 매입의 주축으로 떠오르고 있습니다. 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 주택 매입)의 주역인 30대는 과거의 실패를 학습하며 더욱 신중하고 전략적으로 주택 시장에 접근하고 있습니다. 이번 칼럼에서는 30대 주택 매입 비중이 다시 증가한 원인과 그 영향, 그리고 제 개인적인 경험을 바탕으로 한 의견을 분석해 보겠습니다.   30대의 주택 매입 비중 증가올해 5월 전국 아파트를 가장 많이 구입한 연령대는 30대였습니다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 전국 아파트 4만3278건 중 30대가 1만1415건을 매입해 전체의 26.4%를 차지했습니다. 이는 3월부터 3개월 연속으로 40대를 넘어선 수치로,..

최근 부동산 시장에서는 전용면적 84㎡ 아파트의 인기가 급격히 식고 있습니다. 출산율 감소와 고령화, 그리고 1~2인 가구의 증가로 인해 소형 아파트에 대한 수요가 급증하면서, 시장의 관심이 59㎡ 아파트로 옮겨가고 있는 것입니다. 이러한 변화는 전국적인 현상이지만, 수도권, 서울, 지방의 부동산 시장에서 나타나는 양상은 다소 다릅니다. 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 통계청에 따르면, 2015년 가임 여성 1명당 1.24명이었던 합계출산율은 2023년 0.72명으로 급감했습니다. 출산율 하락과 함께 가구원 수가 감소하면서 1~2인 가구 수는 2015년 1019만7000가구에서 2022년 1376만3000가구로 크게 증가했습니다. 반면, 같은 기간 4인 이상 가구 수는 481만3000가구에서 38..

최근 아파트 전셋값 상승으로 인해 오피스텔이 대체 주거지로 부상하고 있습니다.  '투룸 오피스텔 전세 보증금 1000만 원 깎아주면 당장 계약금을 송금하겠다'는 손님이 많이 있습니다. 부동산에서는 500만원 이상은 어렵다며 매물 소진 속도가 빠르다고 이거라도 잡아야한다고 설명합니다. 아파트 전셋값 상승으로 인해 오피스텔 입주 문의가 증가하면서 시장 회복에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 지난달 서울의 오피스텔 전셋값은 전월 대비 0.02% 올랐으며, 이는 지난해 9월 이후 9개월 만에 상승 전환한 것입니다. 이러한 추세에 힘입어 올해 2분기 서울의 오피스텔 전세가격지수는 전 분기 대비 하락 폭이 축소됐습니다. 전세 사기와 역전세로 인해 오피스텔 전세 기피 현상이 있었으나, 아파트 전세·매매 불황 속에서 ..

세종시는 최근 '상가 무덤'이라는 오명을 얻고 있습니다. 중대형 상가 공실률이 24.8%로 전국 평균의 두 배에 달하며, 코로나19 이후 더욱 심각해지고 있습니다. 이는 고금리, 고물가로 인한 소비 감소와 더불어 상업용지의 과도한 공급이 주요 원인으로 지목됩니다. 세종시는 초기 도시 계획 단계에서 인구 50만 명을 목표로 했으나, 현재 인구는 39만 명에 그치고 있습니다. 특히 아파트 단지 내 상가 비중이 높아 상업지역 상가 공실률을 더 악화시키고 있습니다. 이로 인해 일부 지역의 임대인들은 늘어난 이자 부담을 견디지 못하고 상가를 경매에 내놓고 있습니다. 예를 들어, 보람동의 한 상가는 감정가의 절반 이하 가격에도 매매되지 않고 있습니다. 올해 상가 평균 낙찰가율은 42.8%로, 지난해보다 2.7%p ..

상가임대차보호법은 임차인을 위한 법?상가임대차보호법은 주로 임차인(상대적 약자)을 위해서 만들어 졌습니다. 임대료가 말도 안되게 인상되지 않도록 하고, 임대인이 제멋대로 해지하지 못하도록 하며, 보증금의 미반환 문제 등을 해결하기 위해서 만들어졌습니다.물론, 임대할 때 발생할 수 있는 문제를 공정하게 해결하기 위한 방법이라면 무조건 임차인들에게만 유리하면 안되겠죠. 다양한 상임법의 내용을 판례로 알아보겠습니다.  임차인에게 불리하면 효력이 없다고!상가임대차보호법 제15조에 따르면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이에 따라 몇 가지 중요한 판례와 규정을 살펴보겠습니다.  사례1) 재개발 할거니까 나중에 명도해라?재개발 재건축, 매매 시 조건 없이 명도한다는 약정은..

임대인과 임차인이 좋은 관계를 유지해도 나갈 때 되면 서로 잡아 먹기 위해 안달이 날 수 있습니다.자신의 피해를 최소화하기 위해서 상호간의 기싸움도 볼 수 있지요. 제대로 해놓지 않으면 중개인들이 고생 꽤나 할 겁니다. 어디까지 철거를 하느냐! 결국 원상회복의 문제입니다. 오늘은 상가 원상회복 주요 쟁점에 대해 얘기해보겠습니다. 임대인이랑 약속 한 게 없는데?먼저, 임대인과의 별도의 약정이 없는 한, 임차인은 임차 받은 상태로 반환하면 됩니다.  전 임차인 시설도 내가 하라고?전 임차인의 시설까지 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없습니다. (대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결)   양도양수 한거면 해야된다니까?그러나 이전 임차인으로부터 영업의 양도양수가 있었다면, 전 임차인의 원상회..

아무나 다 권리금 받을 순 없거든?권리금 적용 제외 대상은 상임법 제10조의5에 명시되어 있습니다.1. 대규모 점포 또는 준대규모 점포인 경우(목적물이 유통산업발전법에 따른)에는 권리금 보호 제외　 단, 전통시장은 권리금 보호 가능2. 목적물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산일 경우 권리금 보호가 제외됩니다.   권리금이 뭔데?권리금의 종류는 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금으로 나뉩니다.1. 바닥 권리금　　- 빈 점포일 때 받는 금원으로, 위치, 상권, 배후지 등을 고려합니다. 　　- 실제 먹자골목이나 대부분의 대형상권의 권리금은 바닥권리금입니다. 시설비, 영업비? 전혀 없습니다.2. 영업 권리금 　　- 10~12개월 정도의 영업 순이익을 기준으로 합니다만..

권리금이 뭔데 권리권리 거리는권리? 상임법 제10조의3에 권리금을 명시하고 있습니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 권리금 5억 ＞＞＞ 10년 치 월세 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무는 상임법 제10조의4에 명시되어 있습니다. 이 의무의 보호 시기는 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지이며, 기타 기간은 임대인의 동의하에 가능합니다. 즉, 임대인은 법적으로 권리금에 대해서 방해할 수 없는거죠. 가끔 임대인이 임차인들간의 계약 ..

부동산 계약 뿐 아니라 어떠한 계약을 할 때 ~금으로 끝나는 말들이 많습니다. 예를 들면 계약금. 가계약금. 해약금. 중도금. 약정금. 위약금 같이요. 사전적 용어정리보다는 현장에서 어떠한 의미가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 계약금은 보통 해약금이라고 봅니다.계약서를 체결함에 있어 당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전이나 기타 유가물은 계약금으로서 해약금으로 간주될 수 있습니다. 단, 다른 약정이 없는 한 특약을 통해 계약금을 해약금으로 간주하지 않을 수도 있으며, 허가가 나지 않을 경우 계약금 전액을 반환하기로 특약 할 수 있습니다.  해약금 = 배액배상해약금은 매도와 매수 당사자가 자유롭게 계약을 해지하기 위해 내는 금액으로서 계약해제권을 유보하는 계약금의 성격을 가집니다. 민법 제565조(해약..

이 글을 찾아보신 분들에게는 아쉽습니다만, 현장에서 말하는 가계약은 결국 계약입니다.특정 목적물에 대한 구체적 조건 (잔금일, 금액, 일정 등)을 정하셨을테니깐요. 다시 한 번 말합니다. 가계약도 결국 계약입니다. 계약서(혹은 계약문자)에 '가계약'이 명시되어 있으면 가계약이 될 순 있습니다. 그렇지 않으면 일반적인 계약으로 간주됩니다. 계약서 작성 전에 계약금 일부를 지급한 경우, 다음과 같은 논쟁이 발생할 수 있습니다.1. 계약이 성립된 것인지?2. 계약 성립 시 해제 방법은 무엇인지?3. 매도인(임대인)의 배액 배상 금액은 얼마인지?4. 매수인(임차인)은 반환 받을 수 있는지?5. 중개수수료 내야 하나요?  1. 계약이 성립된 것인지? - 가계약도 계약인가요?상황에 따라 다르겠지만, 예! 그렇습니다..