세종시는 최근 '상가 무덤'이라는 오명을 얻고 있습니다. 중대형 상가 공실률이 24.8%로 전국 평균의 두 배에 달하며, 코로나19 이후 더욱 심각해지고 있습니다. 이는 고금리, 고물가로 인한 소비 감소와 더불어 상업용지의 과도한 공급이 주요 원인으로 지목됩니다.
세종시는 초기 도시 계획 단계에서 인구 50만 명을 목표로 했으나, 현재 인구는 39만 명에 그치고 있습니다. 특히 아파트 단지 내 상가 비중이 높아 상업지역 상가 공실률을 더 악화시키고 있습니다.
이로 인해 일부 지역의 임대인들은 늘어난 이자 부담을 견디지 못하고 상가를 경매에 내놓고 있습니다. 예를 들어, 보람동의 한 상가는 감정가의 절반 이하 가격에도 매매되지 않고 있습니다. 올해 상가 평균 낙찰가율은 42.8%로, 지난해보다 2.7%p 낮아졌습니다.
대체 왜 이런 상황이 나왔을까?
먼저, 과도한 상업용지 공급입니다.
세종시는 초기 계획 단계에서 인구 50만 명을 목표로 상업용지를 과도하게 공급하였습니다. 하지만 현재 인구는 39만 명으로 목표치에 미치지 못하고 있어, 과잉 공급된 상업용지가 공실로 남아 있습니다. 세종시 보람동 호려울마을 7단지의 주거 대비 상가 비중은 30.5%로, 가구당 상업시설 면적이 11.7평에 이릅니다. 이는 상가 수요를 초과하는 과도한 공급을 보여줍니다.
도시계획 목표 인구 부족도 한 몫합니다. 상가의 유동인구는 상가 활성화의 중요한 요소입니다. 세종시는 행정 중심 도시로 설계되었으나, 예상보다 인구 유입이 더디게 진행되고 있습니다. 이는 상가 공실률 증가의 주요 원인 중 하나입니다. 2030년까지 인구 50만 명을 목표로 했으나, 현재 세종시 전체 인구는 약 39만 명에 불과합니다. 특히 행정중심복합도시 내 거주 인구는 약 30만 명 수준입니다.
소줏값 1천원 시대! 고금리와 고물가도 세종시를 피해가진 않았습니다. 소비자들은 지출을 줄이고, 상업 시설에 대한 방문 빈도가 줄어들었습니다. 임대인들도 고금리로 인해 대출 이자 부담이 커지면서 상가 운영이 어려워지고 있습니다.
최근 몇 년간 금리가 상승하면서 대출 이자 부담이 커지고, 물가 상승으로 소비자들의 지출 여력이 감소하고 있습니다. 이는 소매업과 서비스업에 큰 타격을 주고 있습니다.
또 주거 단지 내 상가가 많아지면서, 상가 간 경쟁이 심화되고, 일부 상가들은 공실 상태로 남아 있게 됩니다. 이는 상업지역 내 상가 공실률을 높이는 주된 요인 중 하나입니다. 세종시 아파트 단지 내 상가 비중이 높아, 주거 지역 내 상업시설이 과포화 상태에 이르렀습니다. 이는 상업지역 상가 공실률을 높이는 요인이 됩니다.
해결 방안이 있을까요?
새로운 상업용지 공급을 제한하고, 기존 상업용지의 활용도를 높이는 정책을 시행해야 합니다. 예를 들어, 신규 상업용지 허가를 엄격하게 제한하고, 이미 공급된 상업용지를 주거지나 공공시설로 전환하는 방안을 고려할 수 있습니다.
세종시의 인구와 상업 수요를 정확히 예측하여 도시 계획을 재검토해야 합니다. 유동인구가 많은 지역을 중심으로 상업지구를 재배치하고, 교통 인프라를 확충하여 접근성을 높여야 합니다.
상업시설의 용도 규제를 완화하여 다양한 업종이 입주할 수 있도록 해야 합니다. 예를 들어, 기존의 특정 용도로만 사용 가능한 상업시설을 다목적으로 사용할 수 있도록 규제를 완화하여, 상업시설의 활용도를 높일 수 있습니다.
세종시는 행정중심복합도시로서의 특성을 살려, 문화와 관광 인프라를 확충해야 합니다. 예를 들어, 문화 행사, 관광 명소, 레저 시설 등을 유치하여 외부 인구의 유입을 늘리고, 상업시설의 수요를 창출할 수 있습니다.
세종시의 상가 공실 문제는 단기적으로는 임대료 인하와 같은 임시방편으로 해결되지 않을 것입니다. 그렇지만 다양한 조치들이 시행된다면, 세종시는 다시 활기찬 상업 도시로 거듭날 수 있을 것입니다. 활성화 된 세종시를 간절히 그려봅니다.