이 글을 찾아보신 분들에게는 아쉽습니다만, 현장에서 말하는 가계약은 결국 계약입니다.
특정 목적물에 대한 구체적 조건 (잔금일, 금액, 일정 등)을 정하셨을테니깐요.
다시 한 번 말합니다. 가계약도 결국 계약입니다. 계약서(혹은 계약문자)에 '가계약'이 명시되어 있으면 가계약이 될 순 있습니다. 그렇지 않으면 일반적인 계약으로 간주됩니다.
계약서 작성 전에 계약금 일부를 지급한 경우, 다음과 같은 논쟁이 발생할 수 있습니다.
1. 계약이 성립된 것인지?
2. 계약 성립 시 해제 방법은 무엇인지?
3. 매도인(임대인)의 배액 배상 금액은 얼마인지?
4. 매수인(임차인)은 반환 받을 수 있는지?
5. 중개수수료 내야 하나요?
1. 계약이 성립된 것인지? - 가계약도 계약인가요?
상황에 따라 다르겠지만, 예! 그렇습니다.
가계약은 계약서 작성 여부와 상관없이, 당사자가 가계약이라 명시하고, 조건을 갖추어 성립하는지 여부가 중요합니다. 본계약이 성립되면 계약서 작성과 관계없이 민법 제565조가 적용되어 약정된 계약금 총액에 대한 배액배상 또는 포기가 가능합니다.
2. 계약 성립 시 해제 방법은 무엇인지?
가계약서가 작성된 경우, 가계약금 조로 지급된 금원에 대해 배액배상 또는 포기가 가능합니다. 가계약서가 작성되지 않았더라도 가계약의 구체적 조건에 대한 합의가 입증되면 가계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 단, 구체적 조건에 대한 합의가 없는 경우 가계약은 성립되지 않습니다.
가계약은 계약서의 작성여부가 아닌, 당사가끼리의 계약 조건을 갖추었느냐가 중요한 포인트 되겠네요.
3. 매도인/임대인의 배액 배상 금액은 얼마인지?
#1. 계약서 작성
→ [본계약성립] 약정된 계약금 총액 배액배상 혹은 포기
#2. 계약서 작성 (본계약 성립) + 계약금 일부 지급
→ [본계약성립] 약정된 계약금 총액 배액배상 혹은 포기
#3. 계약서 미작성 + 계약금 일부 송금 + 구체적 조건 합의 O
→ [본계약성립] 약정된 계약금 총액 배액배상 혹은 포기
#4. 가계약서 작성 (계약서에 '가계약' 명시)
→ [가계약성립] 가계약금조 기지급된 금원에 대한 배액배상 혹은 포기
#5. 가계약서 미작성 (계약금조 일부 송금) + 구체적 조건 합의 O
→ [가계약성립] 가계약금조 기지급된 금원에 대한 배액배상 혹은 포기
#6. 가계약서 미작성 (계약금조 일부 송금) + 구체적 조건 합의 X
→ [가계약미성립] 가계약금조 기지급된 금원 반환
★ 배액배상 혹은 포기하지 않으려면, 계약서 작성 후, 조건합의 없이 계약금만 보냈을 경우만 성립된다.
4. 매수인/임차인 반환 받을 수 있는지?
민법 제565조(해약금) 조항에 따르면, 가계약 시 '다른 약정(특약)'을 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 이를 위해 서명이나 날인한 문서, 문자나 카톡 등을 활용할 수 있습니다. 주요 특약내용은 다음과 같습니다.
- 특정 일 이내에 본 계약이 체결되지 않을 경우, 가계약금을 즉시 반환한다.
- 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
- 계약 체결 후 어느 한쪽이 계약을 불이행하는 경우, 가계약금을 위약금으로 본다.
- 가계약의 효력은 가계약 체결일부터 본계약이 체결될 때까지 유효하다.
즉, 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있어야만 계약금의 배액 배상 또는 계약금 포기가 말 그대로의 의미를 가집니다. 매도자가 계약해제를 요구할 경우 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없다면 매수자가 계약금의 배액을 보상받기 위해서는 매수자 본인의 손해배상을 입증해야 합니다.
5. 중개수수료 내야 하나요?
계약금 중 일부(가계약금)만 입금되고 해제된 경우 중개보수 청구 할 수 있을까요? (국토교통부 2019.05.24.)
안됩니다! 거래계약서, 중개대상물 확인·설명서 및 공제증서를 교부하지 않고, 가계약금의 수수만으로 중개가 완성된 것으로 보지 않으므로 중개보수를 받을 수 없습니다.