임대인이 권리금 받겠다는 데 이게 가능한건가? 신규임차인 데려왔더니 업종 핑계대면서 계약서 안 써준다는데 이거 법적으로 맞는건가?

아무나 다 권리금 받을 순 없거든?

권리금 적용 제외 대상은 상임법 제10조의5에 명시되어 있습니다.

1. 대규모 점포 또는 준대규모 점포인 경우(목적물이 유통산업발전법에 따른)에는 권리금 보호 제외 　 단, 전통시장은 권리금 보호 가능 2. 목적물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산일 경우 권리금 보호가 제외됩니다.

 

 

권리금이 뭔데?

권리금의 종류는 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금으로 나뉩니다.

1. 바닥 권리금 　　- 빈 점포일 때 받는 금원으로, 위치, 상권, 배후지 등을 고려합니다. 　　- 실제 먹자골목이나 대부분의 대형상권의 권리금은 바닥권리금입니다. 시설비, 영업비? 전혀 없습니다. 2. 영업 권리금 　　- 10~12개월 정도의 영업 순이익을 기준으로 합니다만, 5개월까지 보는 분들도 계셨습니다. 정해진 건 아니니깐요. 　　- 지위승계, 양도양수의 경우 영업권리금이 포함되지만, 현실적으로는 거의 없습니다. 3. 시설 권리금 　　-  시설비 투자금액에서 매년 20%씩 감가상각하여 계산합니다. 　　-  가끔 나 인테리어 2억 들었으니까 2억 내놔! 라고 하는 사람도 있는데 제정신인가 싶습니다.

 

 

세금신고 할꺼? 말꺼?

권리금과 세금에 대한 내용입니다.

1. 권리금 = 기타소득세

임차 건물의 권리금 수수는 기타소득으로 간주되며, 양수사업자가 원천징수 제외하고 지급합니다.

 

2. 건물매매+권리금 = 양도소득세

건물 매매(20억)와 권리금 수수(5억)의 경우, 권리금은 양도소득으로 간주되어 건물과 함께 양도하는 경우 기타소득으로 보지 않으며, 20억 + 5억 = 25억원을 양도가액으로 양도소득세 신고를 해야 합니다.

원천징수금은 기 납부세액으로 차감됩니다. 권리금을 지급받은 후 신규 사업자는 내용연수 5년으로 감가상각을 합니다. 재산적 가치가 있는 권리금은 부가세 과세 대상입니다.

 

현장에서는 권리금에 대한 세금신고를 하지 않는 조건으로 거래가 활성합니다. 관례라는 표현으로 행해지고 있습니다.

 

 

 

권리금에 대한 판례

권리금 관련 판례를 정리해보겠습니다. 

Q1. 임대인의 권리금 수수가 가능한가? A. 가능하다. 　　- 대법원 판결(2001.4.10. 선고 2000다59050 판결) Q2. 권리금에 대한 중개수수 요청할 수 있나? A. 불가능하다. 행정사법 위반        (행정사가 아닌 사람이 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 해서는 안 된다.) 　　 - 대법원 판결(2024.4.12 선고 2024도1766 판결) Q3. 상임법 상 10년이 지난 임차인도 권리금 회수 가능? A. 가능하다. 권리금 회수는 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 가능하다 . 　　 - 대법원 판결(2019.5.16. 선고 2017다225312, 225329 판결)   Q4. 재건축 혹은 대수선의 이유로 신규임차인과의 계약 거절, 임대인은 회수 방해인가? A. 그렇다. 임대인이 대수선(혹은 재건축)의 이유로 계약을 거절 하고, 1년 6개월 간 영리 목적으로 사용하지 않았음에도 　 권리금 거절 사유의 변경이 정당한 사유로 인정되지 않는다. 왜냐면, 애초에 그렇게 말했어야함. 　＃임대인의 입장에서는 권리금을 받지 못하게 하려면 1년 6개월동안 비워두면 됨... 　　 - 대법원 판결(2021.11.25. 선고 2019다285257 판결)   Q5. 임대인이 신규 임차인 계약을 하지 않고, 건물을 매매 했다면? 방해 아닌가? A. 아님. 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면 소유자 변경이 정당하다. 　　 - 대법원 판결(2022.1.14. 선고 2021다272346 판결) Q6. 임대인이 월세 엄청 올려서 권리금을 방해하는데 이거 괜찮은가? A. 주변상황에 따라 다르다. 주변 시세보다 현저히 고액의 임대료 요구가 권리금 방해로 인정된다 　　 - 대구고등법원 판결(2017.10.26. 선고 2016나1770) Q7. 상가 건물 경매되면 권리금 못받나? A. 그렇다. 상가건물이 경매되는 경우 권리금을 보호받을 수 없다. 임차물건이 매각시 소멸한다. ( 상임법 제8조 ) Q8. 임대인이 자꾸 업종이 싫다며 새로운 임차인과의 계약을 거절하는데 미친거 아닌가? A. 아니다. 업종이 바뀐 경우 임대인이 합리적인 사유 시 계약을 거절할 수 있다(카페에서 단란주점 등)