우리의 일주일은 월화수목금금금! 계약할 때도 뭔 놈의 금이 이렇게 많은가? 계약서에 나오는 금 종류 (ex. 계약금. 해약금. 중도금. 약정금. 위약금 등)

부동산 계약 뿐 아니라 어떠한 계약을 할 때 ~금으로 끝나는 말들이 많습니다. 예를 들면 계약금. 가계약금. 해약금. 중도금. 약정금. 위약금 같이요. 사전적 용어정리보다는 현장에서 어떠한 의미가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

계약금은 보통 해약금이라고 봅니다.계약서를 체결함에 있어 당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전이나 기타 유가물은 계약금으로서 해약금으로 간주될 수 있습니다. 단, 다른 약정이 없는 한 특약을 통해 계약금을 해약금으로 간주하지 않을 수도 있으며, 허가가 나지 않을 경우 계약금 전액을 반환하기로 특약 할 수 있습니다.

 

 

해약금 = 배액배상

해약금은 매도와 매수 당사자가 자유롭게 계약을 해지하기 위해 내는 금액으로서 계약해제권을 유보하는 계약금의 성격을 가집니다. 민법 제565조(해약금)에 따르면 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 

대다수의 부동산이 사용하는 한방 계약서 제5조 [계약의 해제]에 따르면 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

 

위약금 = 손해배상(미리 약정)

위약금(손해배상금액의 성격)은 계약 당사자의 특약으로 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급하기로 약정한 금전입니다. 위약금은 손해배상청구의 성격으로 해약금과는 전혀 다른 일방적인 계약위반에 따른 손해배상액을 미리 정하는 것입니다. 계약금을 위약금으로 지급받기 위해서는 별도로 '계약금을 위약금으로 하기로 한다.'라는 특약이 필요합니다. 손해배상의 예정액의 경우, 위약금 약정이 있는 경우 원칙적으로 손해배상액의 예정이 있는 것으로 추정되며 실제 발생한 손해액이 예정해 놓은 손해배상액보다 더 많더라도 미리 정해놓은 손해배상액만 청구할 수 있고 증액을 요청할 수 없습니다.

 

그러나 미리 정해놓은 손해배상액이 부당히 과도하다고 인정되는 경우에는 법원의 직권으로 감액받을 여지가 있습니다.

 

한방 계약서 제6조 [채무불이행과 손해배상의 예정]에 따르면 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 내용에 대해 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에게 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있습니다. 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 봅니다.

 

 

위약벌 = 벌금

위약벌은 의무 이행을 강제하기 위해 내는 제재금(벌금)으로, 계약 위반(채무 불이행) 시 손해배상금액과는 별도로 의무사항을 불이행할 경우 별도의 '금 00원을 지불한다'는 등의 조항을 기재하면 위약벌로 인정되어 감액의 여지 없이 전액을 지불해야 합니다. 위약벌인지 손해배상 조항인지 구분하는 가장 확실한 방법은 위약금 조항에 "손해배상 조항이다"라고 명시하고 위약벌(벌칙조항)을 따로 구분하여 별도의 조항을 넣는 것입니다.

 

 

 

중도금 = 퉤퉤퉤!

중도금은 계약금과 잔금 사이에 반드시 이행하겠다는 의미로 중간에 일부 지불되는 금액입니다. 중도금 지급 이후에는 이행착수로 보고 법률적 구속을 받게 되어 매도인이 계약금의 배액을 상환하더라도 일방적인 계약 해제가 불가능합니다. 쌍방 합의 하에서는 해제가 가능합니다.

 

 

 

잔금 = 계약 완료

잔금은 계약의 완성을 의미합니다. 가계약금의 경우, 중요사항 합의 없이 단순 선점취득인 경우나 돌려받기로 한 특약이 있는 경우 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 매매목적물을 특정한 경우, 매매대금을 정한 경우, 중도금 지급방법을 합의한 경우에는 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 본질적이고 구체적이며 중요한 부분에 의견 합치가 있어야 하며, 반드시 위약금 의견에 합치가 있어야 합니다.