임대인이 원상회복 하라는데 어디까지 해야되는거냐...

임대인과 임차인이 좋은 관계를 유지해도 나갈 때 되면 서로 잡아 먹기 위해 안달이 날 수 있습니다.

자신의 피해를 최소화하기 위해서 상호간의 기싸움도 볼 수 있지요. 제대로 해놓지 않으면 중개인들이 고생 꽤나 할 겁니다. 어디까지 철거를 하느냐! 결국 원상회복의 문제입니다. 오늘은 상가 원상회복 주요 쟁점에 대해 얘기해보겠습니다.

 

임대인이랑 약속 한 게 없는데?

먼저, 임대인과의 별도의 약정이 없는 한, 임차인은 임차 받은 상태로 반환하면 됩니다.

 

 

전 임차인 시설도 내가 하라고?

전 임차인의 시설까지 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없습니다.

(대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결) 

 

 

양도양수 한거면 해야된다니까?

그러나 이전 임차인으로부터 영업의 양도양수가 있었다면, 전 임차인의 원상회복 의무도 승계된다고 판시했습니다.

즉, 양도양수를 받았다면 전 임차인의 원상회복 의무도 승계 되는 거지요.

(대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142 판결) 

 

 

아... 그럼 어디까지 해야되는건데?

자! 그럼 나는 권리금을 주고 들어왔는데 어디까지 해야하나? 싶은 분들 주목하세요.

여기서는 원상회복에 관한 구체적 약정이 있었는지 여부는 중요한 쟁점입니다.

"구체적 약정"이란 일반적인 원상회복 약정이 아닌, 예를 들어 "가설벽체는 철거하고, 천장은 텍스마감처리하며, 벽은 현 상태인 백색페인트로 칠한다."는 등의 명확한 약정을 의미합니다.

 

 

 

 

구체적으로 정해야 된다고?

만약 구체적인 약정이 있다면(⭕), 그 약정이 원상회복의 범위를 결정합니다.

구체적 약정이 없는 경우(❌)에는 전 임차인과 영업의 양도가 있었는지를 판단해야 합니다.

 

 

 

 

영업의 양도양수? 권리금 그거 말하는거야?

"영업의 양도"란 시설물을 양도하는 '자산의 양도'와는 달리 고용승계, 거래처, 고객, 노하우 등을 양도하는 것을 의미합니다.

 

영업의 양도양수가 없는 경우, 현 임차인이 설치한 시설물만 원상회복하면 됩니다.

즉, 내가 설치한 것만 치우라는거죠.(대법원 2019.8.31. 선고 2017다268142 판결). 

 

반면, 영업의 양도가 있다면 전 임차인의 원상회복 의무도 포괄승계됩니다.

니가 양도 받았으니까 니가 해결해~ (대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결).

 

중요한 사항은 영업의 양수와 시설의 양수를 구분하는 것입니다. 시설 양수가 아닌 영업의 양도양수이기 때문에 영업의 양도양수일 경우입니다.